Девелопмент — слово, используемое в среде русских риэлторов для
обозначения деятельности риэлтора, который занимается посредничеством
при спекулятивных операциях не только с готовой недвижимостью, но и с
ещё не готовой недвижимостью (такой риэлтор называется «девелопер» этп).

Девелоперские
компании обычно работают с архитектурными и строительными
предприятиями, занимаясь финансированием и брокерством. Деятельность
девелопера на рынке недвижимости можно сравнить с деятельностью
продюсера в шоу-бизнесе.

Термин образован путём калькирования
английского слова development, в переводе — «развитие, расширение,
развертывание, рост; эволюция», т. е. в оригинале общеупотребительного
слова, которое можно применять в любых контекстах. В России
«девелопером» также могут называть разработчика ПО, картридж для
копировального аппарата и др. (см. статью «Девелопер»). Аналогичная
история произошла в русском языке и с некоторыми другими английскими
словами, например, со словом «паттерн».

Виды девелопмента

Различают два основных вида девелопмента - fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.

В первой схеме, fee-development
девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре.
Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном
земельном участке построил здание "под ключ" и, возможно, заполнил его
арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством
тендера.

В таком проекте девелопер обычно не участвует
своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика,
необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На
все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов,
подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь
проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в
особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.

Вторая разновидность speculative development.

Speculative development, гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта.

По
сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но
кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При
этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и
являются стержнем будущей финансовой схемы.

Финансовая
схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную
комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций,
банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.

Попытка
положиться на один финансовый источник практически обречена на провал.
При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном
здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта, девелопер
претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости.

Естественно,
что высокая прибыльность операций speculative development объясняется
высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В
связи с этим, большинство специалистов сходится в том, что девелопмент
такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на
рынке недвижимости, хотя бы потому что в одном проекте совмещены и
риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые
операции.

Некоторые эксперты даже считают такой
девелопмент - искусством, основывающимся на исключительных личных
качествах, опыте и удачливости девелопера.