Строительство и ремонт
Главная » 2014 Декабрь 16 » Недвижимость Тайланда – мифы и реальность.
Недвижимость Тайланда – мифы и реальность. | |
|
21:32 Категория: Интересное |
Просмотров: 999
| Теги:
| |
|
Миф №1. “Купить квартиру в Таиланде хочу, потому что она здесь крайне дешевая” В общем и целом это уже давно не так. Когда люди говорят о недвижимости в Тайланде, то большинство из них все же имеют ввиду квартиру или дом у самого моря. Для примера возьмем рынок Паттайи, поскольку тут самый богатый выбор недвижимости на любой вкус и кошелек. Тут действительно до сих пор можно купить студию за 500-600 тыс. бат – но это скорее исключение, лишь подтверждающее общее правило. Такое жилье будет в не самых респектабельных местах и довольно далеко от моря. Стоимость квадратного метра в хорошей мебелированной квартире на первой линии с видом на море начинаeтся от 1500-2000 долларов на вторичном рынке и от 2300-2500 долларов в новостройках., т. е. средняя цена готовой квартиры с видом на море на первой линии в 50-60 м2 будет 3,0-4,0 млн. бат минимум или около 90-120 тысяч долларов США. Понятно, что это все равно не слишком дорого, поскольку речь идет о недвижимости на берегу моря на всемирно известном курорте, но это уже не 30-40 тысяч долларов, как это было 10-12 лет назад. Миф №2. “Недвижимость в Тайланде постоянно дорожает на 20-25% в год.” Такого в Тайланде не было никогда – это не Дубай, где рынок недвижимости был изначально спекулятивным и 98% квартир покупались не для проживания, а как средство вложения свободных денег. В Таиланде 90% покупаемой недвижимости используется по назначению – в ней живут или сдают в аренду. Поэтому цены здесь действительно постоянно растут, но довольно медленно и далеко не на всё подряд – имеются в виду цены в тайских батах. Исключением было, пожалуй, время кризиса с середины 2008 до середины 2009, когда цены встали или даже слегка припали, особенно на элитную недвижимость. Сейчас, после кризиса, небольшой рост происходит только в сегменте земельных участков, расположенных на море или в черте города, а также в сегменте прибрежных или бюджетных кондоминиумов c хорошей инфраструктурой. Востребованы в основном квартиры с видом на море или в кондоминиумах, которые имеют хорошую территорию, хорошо управляются и обслуживаются. В таких кондо квартиры растут в цене с каждым годом, пусть на 3-5%, но растут. Еще раз подчеркну, что имеются ввиду цены в тайских батах (ТНВ). Тем не менее, если рассчитывать доходность в твердых валютах – то рост более значительный. Для примера возьмем всю ту же Паттайю как самый большой и ликвидный рынок недвижимости для иностранцев. За последние 5-6 лет хорошая квартира с видом на море тут подорожала в тайских батах среднем на треть, т.е. на 30-33%. Но за этот же период доллар упал по отношению к бату на 30%, Евро – на 21%, а Британский Фунт – вообще на 53%! Т.е. квартира купленная 6 лет назад за 50 тысяч долларов сейчас стоит уже 80 тысяч – это рост на 10% в год. В фунтах это будет примерно 14%, а в евро – 9%. Доходность хорошая, но она может быть получена только при среднесрочных или долгосрочных инвестициях. Это требует грамотного подхода к отбору вариантов, а еще лучше – взаимодействия с опытным агентом, который может помочь в этом вопросе. Миф №3. “Покупая новостройку на самом начальном этапе (пре-сейлe) Вы в любом случае окажетесь в плюсе.” К сожалению, и это утверждение не вполне верно. Некоторые застройщики изначально очень сильно завышают цены на свои объекты, а затем производят распродажу с большими «скидками» до 30-40%. Этот маркетинговый ход работает очень хорошо и многие покупатели попадаются на такую уловку, позволяющую «сэкономить» хорошие деньги. Поэтому, купив квартиру даже и на пре-сейле, Вы можете оказаться в положении, когда стоимость покупки окажется выше среднерыночных цен даже через 2-3 года после окончания строительства. Как-то раз в одну компанию обратился клиент, который купил 6 квартир с хорошей рассрочкой в одной новостройке – он захотел продать 5 из них из-за финансовых трудностей. При покупке ему и в голову не пришло провести даже самый поверхностный маркетинг рынка, поскольку в русском агентсве его уверили, что это самый лучший объект на рынке и цена на него будет только расти. В результате его квартира оказалась на 20-25% дороже, чем другая, более лучшая новостройка в нескольких сотнях метров от его кондоминиума – и продать эти квартиры даже по себестоимости оказалось просто нереально. И таких случае на рынке немало, поверьте. В такой ситуации может помочь только профессиональный агент, который в курсе тенденций рынка недвижимости в регионе, знает уровень цен, а также знаком с особенностями ведения бизнеса каждого Застройщика. Миф № 4. Квартиры на вторичном рынке всегда дороже новостройки – так зачем покупать старьё? Это одно из самых распространенных заблуждений на рынке Паттайи, особенно если речь идет о квартирах на первой линии. Сопоставимые по месторасположению и качеству квартиры на вторичном рынке всегда можно найти дешевле. Во-первых, 90% квартир в новостройках продаются с полной отделкой, оборудованным санузлом и кондиционерами, а часто и с полной мебелировкой. Поэтому, как правило, на вторичном рынке аналогичную квартиру можно найти дешевле – просто ей будет 7-10-12 лет. В России же новая квартира – это полный ремонт с чистого листа, соответственно она всегда стоит дешевле. Безусловно, у новых объектов есть свои преимущества – там все новое: сама квартира, бассейн, лифт, фитнес-зал и т.д. – но и стоимость и содержание такой квартиры будут дороже. С квартирами, которые находятся в 400-900 метрах от моря ситуация несколько иная. В настоящее время появились новые проекты, которые отличает умеренная цена, современная планировка и хорошая инфраструктура. В этих случаях все уже не так однозначно и цены на первичном и вторичном рынках вполне сопоставимы. Решение уже нужно принимать покупателю – купить ли за сопоставимую сумму готовую квартиру или ждать полтора-два года новую. В Таиланде нет суровой зимы, управляющие компания как правило хорошо следит за состоянием здания и инфраструктуры, все старые кондоминиумы занимают лучшие участки земли, а новые проекты вынуждены строиться на том, что осталось незанятым. Оцените и взвесьте все «ЗА» и «ПРОТИВ» и хорошенько подумайте прежде чем принять решение какое жилье Вам стоит покупать – новое или вторичное. В любом случае однозначного ответа на этот вопрос нет. Миф №5. В Тайланде сезон – круглый год, поэтому можно хорошо зарабoтать на сдаче квартир или домов в аренду. В общем-то, насчет сезона – это правда, если речь идет о Паттайе, Хуахине или Районге. На островах – Пхукет, Самуи, Ко Чанг – ярко выраженный сезон всего 6-7 месяцев. Во-первых, для сдачи в аренду лучше все-таки приобретать хорошую небольшую квартиру, а не дом. Наибольшим спросом пользуются недорогие студии, расположенные недалеко от моря – их можно сдавать на короткие сроки туристам-отпускникам и получать наибольшую доходность. Дома же как правило находятся в нескольких километрах от пляжа, поэтому и сдаются они на длительный срок тем кто живет в Таиланде подолгу – как минимум 5-8 месяцев в году или вообще постоянно. А долгосрочная аренда всегда дешевле. Во-вторых, цены на аренду жилья сильно зависят от сезона. Поэтому политика ценообразования должна быть максимально гибкой, иначе жилье будет простаивать. Это значит, что уровень цены может снижаться в зависимости от сезона и срока аренды на 20-40%. Тогда у Вас больше шансов заполучить арендатора. В-третьих, Ваша недвижимость должна быть уютной привлекательной. Это означает – хорошая мебель, наличие всей необходимой и исправной техники, интернета, кабельного ТВ, а так же таких необходимых мелочей как сейф и набор посуды. Ну и в-четвертых, чтобы этот бизнес был выгодным, и приносил более 6% годовых, надо стараться изначально приобретать недвижимость как можно дешевле. Уровень цен на аренду всегда кореллирует со средней ценой квартиры в данном кондоминиуме. Таким образом, купив квартиру ниже средней цены, Вы получите возможность, сдавая ее, зарабатывать дополнительные проценты годовых. В этом случае довольно выгодно покупать квартиры на имя тайской компании, которые могут быть на 15-20% дешевле, чем квартиры приобретаемые в собственность. Но при этом необходимо помнить, что содержание такой компании будет стоить порядка 500 долларов в год, а продать при необходимости такую квартиру будет очень сложно и только по цене ниже рынка. Миф №6. Поскольку по тайским законам иностранцы не имеют право владеть землей, то законно купить дом или таунхаус в Таиланде нельзя. Это далеко не так. На протяжении последних 20-25 лет множество иностранцев приобрели дома в Таиланде и никаких проблем не испытывают. Дом действительно нельзя купить в собственность, но его можно приобрести на имя тайской компании, владельцем которой будете Вы. Принцип такой – дом принадлежит компании, компания принадлежит Вам. Этот механизм давно юридически отработан, все нюансы известны поэтому такая покупка является абсолютно законной – нужен только грамотный адвокат и толковый агент. Второй вариант приобретения домов и таунхаусов – это аренда земли на 30+30+30 лет. В этом случае с собственником земли подписывается договор аренды на 30 лет, который офоциально регистрируется в соответствующих государственных инстанциях. Дом на этой земле может быть уже построен или Вы можете строить его сами. По этому договору Вы имеете первоочередное право продления аренды по истечении 30 лет. Но главный вопрос - захочет ли собственник этот договор продлевать. Поэтому этот способ приобретения дома хоть и является законным, не гарантирует Вам владение купленной недвижимостью по истечение 30 лет! Миф №8. Тайланд – отсталая страна третьего мира, достаточно привезти мешок наличных и можно купить любую недвижимость. Тайланд хоть и является страной третьего мира, тем не менее тайское законодательство в отношении приобретения иностранцами квартир имеет четко очерченные рамки. Для покупки квартиры в собственность при регистрации Вы обязаны предоставить документ, выданный банком на территории Таиланда, что деньги Вы ввезли из-за рубежа в иностранной валюте. Поэтому никакие чемоданы наличных и кредитные карты тут не подойдут. Есть 2 наиболее простых варианта законно ввезти деньги в Таиланд. Первый – это перевести их из-за границы на собственный счет, открытый в Таиланде заранее. Второй – привезти в страну дорожные чеки American Express. Только в этом случае вы сможете получить в тайском банке вожделенный документ, позволяющий стать владельцем кондоминиума в Королевстве. Для покупки дома такой документ не требуется, поскольку дом оформляется на имя компании. Миф №8. При покупке недвижимости любой агент – это лишнее звено. Покупая через агента Вы заведомо переплачиваете, поэтому лучше покупать недвижимость самому. Безусловно, купить любую недвижимость можно не прибегая к помощи посредника – но давайте задумаемся, нужно ли это Вам? Если Вы хорошо знаете процедуру покупки, законодательство Таиланда, отлично ориентируетесь в местном рынке недвижимости и ценах, знаете все «подводные камни», говрите как минимум по-английски и можете себе позволить проверить лично все необходимые документы на тайском языке – то, пожалуй, Вы можете смело попытаться приобрести себе «уголок в Раю». Но, во-первых, 99,99% покупателей не удовлетворяют вышеперечисленным требованиям, а профессиональный риэлтор все это знает. Во-вторых, рынок жилья очень велик, а в Паттайе так просто огромен. Вряд ли Вы можете позволить себе искать квартиру или дом 3-4 месяца. Любой собственник или застройщик будет убеждать Вас в том, что именно его предложение самое выгодное, а профессиональный риэлтор всегда может рассказать о плюсах и минусах любого объекта, дать сравнительную характеристику. Тем более, что в хорошем же агентстве Вам предложат как минимум десяток-полтора вариантов, удовлетворяющих вашим требованиям, уже после первой беседы. В-трьетьих, стандартное вознаграждение агента редко составляет более 3%, но за эти деньги вы избавляетесь от массы хлопот, беготни и головной боли. Вряд ли кто-то из читателей станет возражать, что любой труд должен быть адекватно оплачен (особенно применительно к себе)! Миф №9. Покупать недвижимость лучше в крупной русской компании, которая дает много рекламы, имеет много офисов, персонала и т.д. и знает русский менталитет. Внешняя респектабельность – это хорошо, особенно если она подкреплена хорошей репутацией на рынке и профессионализмом сотрудников. В Паттайе, например, много агентств недвижимости – русских, немецких, английских, скандинавских, тайских – во многих из них есть русскоговорящие менеджеры. Кто-то работает лучше, кто-то хуже, но большинство из них работают с клиентами из любой страны и имеют не более одного-двух рабочих офиса. Этого вполне достаточно, поскольку люди приехали покупать нендвижимость и смотреть варианты, а не офисы. Русская экспансия по покупке квартир и домов началась в Таиланде всего несколько лет назад, поэтому наши соотечественники как правило слабо знают местные нюансы и плохо ориентируются в ценах – соответственно агенту проще с ними работать. Офис компании облепленный объявлениями только на русском языке свидетельствует о том, что там ждут только русскоязычную публику а иностранцы, хорошо ориентирующиеся в ценах, там не нужны. Европейцы, американцы, австралийцы – покупают здесь недвижимость уже больше четверти века, поэтому компания работающая с ними по определению не будет продавать что-то по ценам выше рынка или предлагать клиентам неликвид. Именно знание русского менталитета зачастую позволяет продавать нам то, что иностранцы уже не покупают. Количество рекламы также не является определяющим – главное профессионализм сотрудников и реальные цены. Если Вам в агенстве недвижимости с ходу начинают предлагать какие-то варианты даже не удосужившись толком узнать что именно Вам нужно – это неправильно, сразу задумайтесь куда вы попали. И если недорогую имиджевую рекламу дают практически все наиболее известные международные агентства недвижимости, то настоящий рекламный штурм клиента на ТВ и в печатных СМИ характерен только для чисто русских компаний. А ведь это стоит немалых денег и, что бы вам не говорили в самом агентстве, не может не отразиться на цене недвижимости, в которую закладываются все издержки на рекламу. Кроме того, зачастую в рекламе говорят не всю правду, а иногда вообще пытаются ввести клиента в заблуждение, утверждая что «мы самые-савмые». Ну и конечно в наш век высоких технологий нельзя забывать про интернет. Во-первых там можно найти отзывы о работе различных компаний, а во-вторых оценить работу самих риэлторов посетив их сайты. Хороший информативный и постоянно обновляемый сайт – признак профессионализма и заботы о собственной репутации. Сайт из разряда «чтобы было», особенно если он только на русском языке, это тревожный звоночек - а стоит ли обращаться в такую компанию. В общем выбор хорошего агента – дело серьезное и отвественное, поэтому лучше не бросаться на первую попавшуюся в городе вывеску, а попытаться собрать информацию о компании еще до приезда в Таиланд. Миф №10. В Тайланде у риэлтора мы купили и недвижимость, и экскурсии, и драгоценности, и сувениры и даже тайские таблетки для похудения – какой хороший сервис! Наверное, для человека приехавшего в отпуск на пару недель это действительно удобно. Но неужели в России это будет для Вас нормально? Вы же не ищете себе квартиру в магазине антиквариата или аптеке и не покупаете путевки в Таиланд в в магазине сувениров! Покупка недвижимости – дело серьезное и дорогостоящее, так стоит ли обращаться туда где торгуют всем и вся? Если человек профессионал – то он занимается одним своим делом. Если же компания продает все что только можно и оказывает услуги от омолаживающих процедур до долгосрочных виз о профессионализме стоит задуматься – а можно ли доверить такому агентству свои деньги? Миф №11. В Паттайе масса строящихся объектов, поэтому покупать нужно новостройки, которые хорошо рекламируются – это свидетельствует о солидности застройщика. В наше время ничего не обходится без рекламы – так уж устроен наш мир. С одной стороны, любая уважающая себя компания имеет рекламный бюджет и следит за своим имиджем на рынке. Естетсвенно, этот бюджет включается в стоимость недвижимости. С другой стороны, имидж застройщика складывается в основном не из рекламы, а из таких факторов, как точное исполнение своих обязательств и репутация на рынке. Есть такая старая поговорка – «Рекламируют то, что не могут продать». Это можно сразу увидеть на рынке недвижимости той же Паттайи. Весь город увешан баннерами и растяжками, все газеты и журналы пестрят объявлениями о продаже квартир и домов, а эфир местных телеканалов, особенно русских, скоро наполовину будет состоять из рекламы недвижимости. Но если профессионально взглянуть на ситуацию – то оказывается, что наиболее интересные с точки зрения покупателя проекты по цене, местоположению и т.д. рекламируются не слишком активно. А вот рекламу проектов заурядных или просто переоцененных проектов можно увидеть на каждом углу. Безусловно, человеку который приехал в Таиланд на несколько недель трудно разобраться в этом – но это именно так. Как это ни банально звучит, но выход один – обратиться в международное агентство недвижимости, чтобы потом не было мучительно больно за потраченные деньги. Миф №12. В Тайланде легко купить жилье в ипотеку – за квартиру в новостройке можно платить в течение 5-10 лет. Это не совсем так. Во-первых, ипотека – это когда вы оформили на себя квартиру, заложили ее в банк и рассчитываетесь за нее в течение длительного времени. В Таиланде же квартиры продаются в рассрочку, т.е. пока Вы не выплатили все до последнего бата – квартиру на Вас никто не оформит. Обычно рассрочка дается на срок строительства кондоминиума и составляет 1,5-2,5 года, иногда по крупным проектам - до 3-х лет. Во-вторых, по Тайским законам иностранцы имеют право купить в каждом кондоминиуме не более 49% квартир, т.е. принадлжащие иностранцам на правах собственности квартиры не могут составлять более 49% от жилой площади всего кондоминиума. В Паттайе, например, одна из главных проблем любого застройщика – продать 51% квартир тайцам или тайским компаниям. Поэтому, как правило, все наиболее «сладкие» предложения о кредите на квартиру до 5 или 10 лет с минимальным первоначальным взносом - это не что иное как маркетинговый ход, чтобы заставить клиента купить квартиру на имя тайской компании либо постараться продать на иностранное имя то, на что нет спроса. Квартиры в собственность на иностранное имя в любой перспективной новостройке, как правило, раскупаются уже к моменту начала внутренней отделки. Если Вам предлагают купить в собственность квартиру от застройщика в уже готовом или почти готовом доме – скорее всего проект имеет какие-то недостатки, иначе об был бы раскуплен еще на ранних стадиях строительства. Поэтому наведите справки заранее у своего агента, дабы не получилось что после долговременных и удобных выплат Вы не обнаружили, что купили квартиру на тайскую компанию или приобрели неликвид. Это конечно, вполне законно, но при необходимости продать такую квартиру будет очень сложно. | |
Статьи по теме
- Виды шпона: строганный, лущеный и пиленый
- Как правильно выбрать горшок для цветов
- Кадастровый паспорт — выписка из государственного кадастра недвижимости
- Как выбрать краску для радиаторов отопления
- Софосбувир Ледипасвир
- Плюсы и минусы интенсивных курсов изучения разговорного английского
- Раздвижные пластиковые окна
| Комментарии: 0 | |
Советы в строительстве, ремонте и приобретении недвижимости © 2010 - 2024
